Samenspel corporatie en belegger

Abstract

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de samenwerking tussen woningcorporaties en beleggers waarbij middeldure huur, ofwel middenhuur, centraal staat. Er wordt antwoord gegeven op de volgende onderzoeksvraag: “Op welke andere samenwerkingswijze kunnen woningcorporaties, institutionele beleggers en gemeenten elkaar stimuleren om te investeren in nieuwe huurwoningen in het middensegment, teneinde daarmee bij te dragen aan gemengde wijken in stedelijke vernieuwing en een meer evenwichtige woningmarkt?” Met huurwoningen in het middensegment, ofwel middenhuur, wordt in dit onderzoek bedoeld middeldure huurwoningen met een maandhuur vanaf de tweede aftoppingsgrens. Deze grens geldt voor huishoudens van drie of meer personen en wordt jaarlijks verhoogd. De tweede aftoppingsgrens lag in 2016 op circa € 630 en is de afgelopen jaren opgetrokken naar circa € 650 (prijspeil 2019). De minimum- en maximumgrenzen van middenhuur verschillen regionaal. In het algemeen wordt € 1.000 als maximumgrens gehanteerd (VNG, 2017).

Om inzicht te krijgen in deze vraag worden de volgende deelvragen onderscheiden.

Onder welke voorwaarden zijn institutionele beleggers bereid om te investeren in het middensegment vanaf de tweede aftoppingsgrens?

Hoe is het voor woningcorporaties acceptabel te maken om zich terug te trekken tot aan de tweede aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens?

Draagt samenwerking tussen institutionele beleggers en corporaties bij aan meer investeringen in het middensegment in stedelijke vernieuwingswijken?

Op welke wijze kan de gemeente hieraan bijdragen?

In relatie tot deze deelvragen zijn vijf veronderstellingen geformuleerd op basis van literatuuronderzoek en interviews. Deze worden diepgaand onderzocht aan de hand van een gamesimulatie. De interviews en gamesimulatie hebben plaatsgevonden in de eerste helft van 2016. Op basis van de bevindingen van de gamesimulatie en de interviews wordt de onderzoeksvraag van dit hoofdstuk beantwoord en worden conclusies getrokken.

In de volgende paragraaf wordt allereerst de achtergrond en het speelveld in beeld gebracht, waarna in paragraaf 5.3 de interviews worden behandeld. In paragraaf 5.4 en 5.5 komen de opzet en resultaten van de gamesimulatie aan bod. In paragraaf 5.6 worden tot slot conclusies getrokken.

Dit hoofdstuk is tot stand gekomen in samenwerking met Inge Oortgiesen in het kader van haar masterthesis Huisvesting voor middeninkomens (Oortgiesen, 2016) waaruit enkele passages en tabellen zijn overgenomen of bewerkt.